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高新区住宅产业化基地项目

年产60万台园林机械设备项目

住宅产业化基地项目

一、项目简介

传统破坏式的建设方式与新的国家战略背道而驰。传统建筑方式产生大量难以处理的建筑垃圾,经雨水浸淋、渗滤后,严重污染土壤、地表水甚至地下水;手工湿作业产生大量粉尘和噪声,严重影响环境质量。因此,发展可循环利用的钢结构建筑产业成为缓解生态环境压力的必然选择。当地震灾害发生时,传统混凝土建筑易粉碎性垮塌,从而造成大量人员伤亡,而钢结构建筑延性好,能吸收较多地震能量,从而有效保护人民的生命及财产安全。

住宅产业化的前提是具备与产业相配套的新技术、新材料和新体系。由于钢结构住宅体系已实现工业化生产、标准化制作,且与之相配套的楼承板、墙体等材料均可采用节能、环保的新型材料,因此,通过钢结构住宅体系成套技术的研究,可极大促进住宅产业化的快速发展。钢结构住宅体系不仅符合国家战略,其在产品设计标准化、构件制造工厂化、现场施工装配化、建设周期、建造成本、抗震及安全性能、适用范围、生态环境保护等方面相比传统混凝土结构(包括PC结构)具有明显的优势,必将成为住宅产业化的主要发展方向。本项目总投资10亿元,拟占地400亩,年产钢构件40万吨、楼板500万平米、墙板1000万平米。

二、项目提出背景及建设必要性

(一)项目投资的背景

1)党的十八大将生态文明建设提升至国家战略高度,使传统的建筑行业面临前所未有的发展机遇

2)传统破坏式的建设方式与新的国家战略背道而驰。传统建筑方式产生大量难以处理的建筑垃圾,经雨水浸淋、渗滤后,严重污染土壤、地表水甚至地下水;手工湿作业产生大量粉尘和噪声,严重影响环境质量。因此,发展可循环利用的钢结构建筑产业成为缓解生态环境压力的必然选择。

3)传统建筑业劳动力成本低下的优势正在逐渐消失。2000-2014年劳动力成本占建筑业总产值的比重以年均5%的速度增长。而工业化及建筑机械化生产施工将大幅提高劳动生产率,既可以缓解劳动力成本增加和劳动力不足的问题,又可以将新生代人口转化成高素质的产业工人。

4)当地震灾害发生时,传统混凝土建筑易粉碎性垮塌,从而造成大量人员伤亡,而钢结构建筑延性好,能吸收较多地震能量,从而有效保护人民的生命及财产安全。

(二)项目建设必要性

住宅产业是我国国民经济的支柱产业之一。长期以来,我国住宅建设主要以来传统现场手工湿作业方式,不仅建设周期长,生产效率低,还直接带来施工消耗大、环境污染严重、资源人力浪费严重、安全质量隐患多和保温节能性能差等问题。

基于以上政策环境、产业发展背景的分析,以及本项目一期采用的钢管束组合结构住宅体系所具有的良好技术性能和在安全、节能、环保、施工周期短、得房率高、造价低等方面的诸多优势,发展钢结构住宅有利于房产开发企业转型升级和有利于促进地方区域经济发展及生态文明建设。为此,本项目的建设对于推动地方工业化绿色建筑和住宅产业化的发展并造福人民具有重要的现实意义。

(三)项目建设条件

1、有利条件

1)政策条件(国家及省市的相关政策,项目所在地能提供的优惠政策)

1999年开始,国家出台了一系列倡导、支持、推进工业化绿色建筑和住宅产业化的政策性文件:

11999年国务院办公厅关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》。主要精神:住宅建筑体系的选择应当有利于工业化水平的提高,有利于住宅产业集群的形成;尽快完成住宅建筑与部品模数标准化,促进工业化和标准化体系的形成,实现住宅部品通用化。

22006年建设部《国家住宅产业化基地试行办法》。主要精神:鼓励一批骨干房地产开发企业与部品生产、科研单位组成联盟,选择对提高住宅综合性能起关键作用的核心技术,带动所在地区的住宅产业发展;地方政府要支持和引导产业化基地的先进技术、成果在住宅示范工程以及其它住宅建设项目推广应用,形成研发、生产、推广、应用相互促进的市场推进机制。

32012年财政部和住建部《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》。主要精神:要切实提高绿色建筑在新建建筑中的比重,到2020年,绿色建筑占新建建筑比重超过30%2014年起政府投资的公益性建筑和直辖市、计划单列市及省会城市的保障性住房全面执行绿色建筑标准。

42013年国务院办公厅《国家绿色建筑行动方案》。主要精神:要求“十二五”期间,完成新建绿色建筑10亿平方米;到2015年末,20%的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求;将绿色建筑行动目标完成情况和措施落实情况纳入省级政府目标责任评价考核体系。

52013年住建部《“十二五”绿色建筑和绿色生态城区发展规划》。主要精神:引导商业房地产开发项目执行绿色建筑标准,2015年起直辖市及东部沿海省市城镇的新建房地产项目力争50%以上达到绿色建筑标准;对经标识后的绿色建筑给予开发商容积率返还优惠。

62013年国务院《国务院关于化解产能严重过剩矛盾的指导意见》。主要精神:发展绿色安全节能建筑,制修订相关标准规范,提高建筑用钢、混凝土以及玻璃等产品使用标准,带动产品升级换代;推广钢结构在建设领域的应用,提高公共建筑和政府投资建设领域钢结构使用比例,在地震等自然灾害高发地区推广钢结构集成房屋等抗震型建筑。

72014年国务院《国家新型城镇化规划2014—2020)》。主要精神:目前我国常住人口城镇化率为53.7%,户籍人口城镇化率只有36%,不仅远低于发达国家80%的平均水平,也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平;将生态文明理念全面融入城镇化进程,着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展。发展目标:常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右,城镇绿色建筑占新建建筑比重要从2012年的2%提升到2020年的50%

以上各项政策表明,发展工业化绿色建筑和生态文明建设,促进建筑产业现代化和住宅产业化,是我国住宅产业发展的必然趋势。因此,提供工业现代化、安全、舒适、低成本、短交期的住宅是当前房产商亟需创新的盈利和运营模式。

2相关技术优势

目前国内住宅产业化主要采用的是预制钢筋混凝土装配结构(简称:PC结构)和钢结构这两种类型。

PC结构是以预制钢筋混凝土构件为主要构件,经现场与现浇混凝土主结构装配连接后形成混凝土整体结构,具有工厂化生产及养护、利于质量控制、表面光整、现场装配和连接可减少支模等优点,但存在以下缺陷:

1)混凝土构件,无法回收利用,成为建筑垃圾,污染环境,与国家战略背道而驰。

2)所有材料工厂化,增加了制造和运输成本,比传统混凝土结构造价高30%以上。

3)施工现场的成品种类繁多,储存、吊装及施工过程中易造成成品损坏。

4)预制构件的现场安装就位和精度调整要求高,无法真正形成产业化。

5)在整体细密性方面,存在漏水隐患。

6PC构件与现浇构件在装配连接后还需浇筑混凝土,每层构件形成整体后才能进行上一层的同样施工,施工速度仍受限制。

7)构件仍是钢筋混凝土,建筑自重没有减轻。

8)结构的整体性能较差,不适用于抗震要求较高的建筑。

而钢结构住宅体系则克服了上述缺点,并具有以下优点:

1)结构件以钢材为主要材料,易于工厂化生产和控制质量。因其强度高而相比混凝土结构自重大大减轻,可大幅节省基础造价。

2)结构柱或剪力墙可制成34层一节,与钢梁配套安装的施工速度快,无须混凝土结构的支模、养护和拆模,为此,主体结构施工周期大为缩短。

3)若采用配套的钢筋桁架楼承板(包括装配式钢筋桁架楼承板)进行楼板施工,无须满堂脚手架、支模、养护和拆模,为此,施工周期大为缩短,同时,不影响已浇楼面其它工种的同时施工(如墙体施工等)。

4)钢结构能吸收地震能量,抗震性能优良,加上其自重轻,故特别适用于高层或超高层建筑及抗震要求较高的建筑。

5)主体结构施工量以钢结构安装为主,相比混凝土结构可节省大量的现场工人,在当今建筑劳动力成本越来越高的趋势下可明显降低建筑人工成本。

6因施工周期大为缩短,除直接成本降低外,还间接带来了建设资金贷款利息减少、住宅销售加快(资金回笼加快),从而可使综合建造成本降低。

7)与传统混凝土结构相比,可节约水泥、降低施工用水用电及木材消耗、减少施工垃圾,符合国家低碳节能环保的绿色建筑政策的要求。

8)钢结构住宅中的钢材属于可再生资源,无论是拆除或被损坏,建筑中的钢材可回收再生利用,实现藏钢于建筑、藏钢于民的国家战略。

3人才、市场份额优势

东北地区是我们国家人才资源相当丰富的地区。这里有许多的名牌大学,有许多的工程技术人员。无论是决策人才、管理人才、技术人才、工程人才以及其他各方面人才都相当丰富。东北的名牌大学,如吉林大学、哈尔滨工业大学、辽宁大学、黑龙江大学都是在国内知名大学。

吉林省科研教育事业发达,吉林市现有高等院校8所,独立科学机构15个。市级以上企业技术中心29个,其中国家级企业技术中心5个。吉林市及省内拥有一批达到国际水平的开放型实验室和国内一流的试验和检测设备。一汽研究院、中油吉林石化研究院、长春应化所、长春工业大学、中国石油集团工程设计有限责任公司东北分公司、吉林省纺织工业设计研究院、吉林化工学院等专业研究设计机构已形成配套比较完整的科研、生产、试验和教学体系,能够为现代装备产业提供有力的人才、技术支撑保障。

吉林市经济社会发展综合水平在全国处于中上游,人口平均受教育程度较高。全市现拥有在职专业技术人员16万人,每万人占有专业技术人才350人,明显高于全国平均水平。吉林市作为典型的老工业基地城市,劳动力资源丰富,人力成本相对较低。“一五”期间,全国156个重点项目,在吉林市就建设7个半项目,众多的国有企业培养造就了大量中、高级科研、工程技术人员和经验丰富的技术工人。 

4现有生产条件(包括原材料来源、目前已经具备的生产建设条件等)

(一)项目产品

本项目是利用杭萧钢构研发的钢结构住宅体系为住宅开发项目建造钢结构住宅提供技术支持,并为生产钢构件而建设加工厂(分为三期建设。本文第二章至第十章描述的皆为一期建设),加工的产品主要是钢结构住宅体系的核心部件(钢管束构件)。

(二)规模方案

1、设计产能

年产钢管束构件8万吨,施工安装住宅项目100万平方

2、固定资产投资(工厂、生产设备)

4000万元(地区不同,建设成本略有差异,另不含土地价格)。

序号

投资项目

投资规模

投资额(万元)

备注

1

厂房

16500平米

900

不含地勘、土方、排水管网

2

土建

16500平米

600

厂房地坪、设备安装基础合计

3

设备投资

 

2000

生产设备固定

资产

4

流动资金

 

500

 

 

总计:

 

4000

 

注:上述数据为投资估算,具体投资金额需结合当地实际情况确定。

 

 

 

5上下游产品情况

吉林省钢生产能力为845万吨,其中先进产能占40%,重点企业为通钢集团,年生产能力624万吨,生铁680万吨,钢材664万吨,可满足生产需要。

6区位优势(包括基础设施、物流、资源条件等)

项目选址拟位于吉林高新区北区,厂址周边公用设施齐全,具有七通一平基础设施条件,良好的外部配套设施为项目建设提供了坚实的基础,并节省建设投资。厂区所在地交通便利,生产所需的资源条件比较完备。

①交通优势。吉林市高新北区地理位置优越,地处我国东北中部吉林市,东至朝鲜、俄罗斯边境,南至沈阳,西至长春,北至哈尔滨,均在500公里路程之内,是吉林省的中心城市之一;交通基础设施完备,航空、铁路、公路四通八达。

 铁路:吉林市境内铁路密度达3公里/百平方公里,高于全国平均水平两倍多。长图线、吉舒线、吉沈线在此交汇。吉林高新北区内有国家干线铁路长图线及九江联络线通过,附近设有吉林铁路枢纽的两个中间站(九站、新九站),及珲乌高铁双吉站。 

公路:吉林市公路密度高于全国和全省平均水平,初步形成了以国道黑大线、珲乌线,省道五桦线、榆江线、长吉北线为骨架的“五纵四横一环”网状格局。高新北区已与西侧的长─吉─珲高速公路、东侧的吉长北线公路、南侧的吉长南线路及吉林外环线相连,由此可进入吉林市及全国公路网,公路运输条件极佳。 

机场:高新北区距长春龙嘉国际机场仅65公里,空中客货运极为便利。距高新北区仅3公里的吉林市二台子物流机场正在启动,可提供空中货运服务。  航运:吉林省在松花江吉林经济开发区段已规划航运码头,正在进行松花江航道疏通。码头建设即将启动,通航后可逐步实现至黑龙江水上运输。

口岸:吉林内陆港一期工程已投入使用,部分产品可在属地报关。同时内陆港二期工程正在建设,建成后将形成集铁路、公路、海关、保税等多功能于一体的口岸物流区。

②水电资源。吉林市是全国少有的水丰电足的城市,人均水资源量4000立方米,是全国的1.8倍、北方城市的5.4倍。发电总装机容量472万千瓦时,年发电量130亿千瓦时,占中国东北发电总量的55.5%

三、建设规模与产品方案

(一)建设规模

本项目总投资10亿元,拟占地400亩。

(二)主要建设内容

年产钢构件40万吨、楼板500万平米、墙板1000万平米。

(三)产品方案

四、技术方案、设备方案和工程方案

  

             钢管束构件加工厂投资估算表

 

序号

项目

内容

数值

备注

1

生产纲领

 

 

 

1.1

年产能(吨)

钢管束产品最大年产量

60000

两班制。若含外购的钢梁、钢筋等,则为8万吨

1.2

可供开发面积(㎡)

年产能折算为可建住宅的最大建筑面积

100

100万平方米为一个模块

2

基建项目

 

 

 

2.1

厂房外廓尺寸(长*宽,m

生产厂房外沿轴线尺寸

234*84

暂定

2.2

车间建筑面积(㎡)

生产厂房占地面积

16500

工厂运营初期办公、食堂设在车间辅房内

2.3

传达室面积(㎡)

传达室占地面积

20

暂定(兼门卫室)

2.4

建筑面积合计(㎡)

各建筑面积之和

16520

 

2.5

厂区占地面积(㎡)

厂区占地面积

60000

暂定(最终需以实际土地面积确定)

3

投资估算

 

 

 

3.1

设备投资(万元)

生产设备固定资产合计

2300

不含厂外水电管线等设施

3.2

厂房(万元)

钢结构厂房

1000

含生产配套辅房

3.3

土建(万元)

厂房地坪、设备安装基础合计

700

不含土地、土方、基础处理

3.4

资源使用费(万元)

合作方使用杭萧钢构技术、管理、品牌等资源

3000

 

3.5

固资资产投资合计(万元)

 

4000

 

3.6

铺底流动资金(万元)

投产初期材料与人工等所需资金

500

暂定(贷款)

3.7

总投资(万元)

固资资产投资+铺底流动资金+资源使用费

7500

500万元贷款

4

工厂人员

 

 

 

4.1

生产工人

参与生产的一线人员

120

单班制人员

4.2

管理辅助人员

技术、行政与辅助生产人员

37

生产、工艺、质量、维修仓管、安保、保洁等

5

三项费用

 

 

 

5.1

管理费用(万元)

管理人员所需的工资、福利、奖金、办公、差旅等费用

200

计入管理费用的人员(行政、财务、采购)暂按10人,其他人员计入生产成本。

5.2

销售费用(万元)

销售人员的提成、工资、福利、差旅、办公费用

100

暂按销售额的0.2%计(主要供应自行开发的项目)

5.3

财务费用(万元)

按前期投入全部以贷款形式筹资,后期投产后运营资金基本平衡

30

 含资源使用费

6

经济指标

 

 

 

6.1

含税销售单价(/)

单位产品含税的售价

6000

市场价格是波动的,暂定钢材为3800/

6.2

不含税单位生产成本

(/)

固定成本(含厂房设备摊销折旧及三项费用)+变动成本(原辅材料、能耗修理、人工及制造费用等计4044/) +资源使用费摊销

4163

固定成本不含土地

6.3

不含税单位销售毛利

(/)

不含税销售单价-不含税单位生产成本

965

 

6.4

毛利率(%)

`单位销售毛利/销售单价*100%

20%

 

6.5

不含税单位总成本(/)

单位生产成本+三项费用+资源使用费摊销

4218

 

6.6

不含税单位净利(/t)

不含税销售单价-不含税单位总成本-15%企业所得税

774

企业所得税按取得高新技术企业15%

6.7

净利总额(万元)

单位净利额×年产能

4642

 

6.8

净利率(%)

单位销售净利/销售单价*100%

15.1%

 

6.9

产量盈亏平衡点(吨)

全部销售收入等于全部成本时的产量

9637

 

6.10

达产后静态投资回收期()

总投资额/净利额

1.8

 

6.11

达产后静态投资回报率(%)

净利额/总投资额*100%

54.6%

 

五、市场需求分析

当前宏观环境条件下,传统房地产行业的发展模式必然面临规律性周期的挑战。中国房地产行业在企业数量保持相对稳定的前提下,市场以年均8%的速度趋于集中,行业竞争加剧。而利用杭萧钢构钢管束组合结构住宅体系的优势,扶持、培育社会化贡献、定制化开发、模数化设计、标准化生产、装配化施工、低成本建造、低价位定价、网络化销售、短交期交付集多位于一体的区域新型住宅产业集群领袖,引领住宅生产方式变革,成为缓解房地产经济衰退对区域经济影响、促进区域经济转型发展的重要战略选择。

与发达国家70%左右的占比相比,目前我国钢结构住宅在所有住宅建筑中占比仅为1%,市场发展空间巨大,前景良好。预计到2015年,我国城镇住宅年竣工量将达到30亿平方米,按钢结构住宅10%的保守占比计算,全年钢结构住宅市场容量将达到3亿平方米

综上所述,本项目产品市场潜力巨大,前景十分广阔。

六、总投资及资金筹措

(一)总投资

本项目总投资10亿元,拟占地400亩,年产钢构件40万吨、楼板500万平米、墙板1000万平米。

(二)资金筹措方案

全部自筹

七、效益情况

(一)经济效益

年销售额约31亿元,年缴税收2.8亿元。

(二)社会效益

采用钢结构住宅体系开发房地产,符合国家产业政策及社会发展方向,有利于地方政府发展区域经济。钢结构住宅体系具有自重轻、强度高、抗震性好、工业化程度高、安装施工便利、施工周期短、投资回收快、节能环保、户型布局灵活且得房率较高等特点和优势,是对传统住宅体系的革命性突破。通过项目合作,可将杭萧钢构的技术应用于社会,合作方可借助于杭萧钢构的品牌、技术、管理等资源提升自身的市场竞争力,并且能给合作方自身和当地政府的经济效益与社会发展带来明显的好处,所以,项目合作将会实现互利多赢。

八、联系方式

项目单位联系人:郭兴新

联系电话:0432-64648291  13844228099

    真:0432-64798000

    箱:gxingxin@126.com

 

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